用途地域など

用途地域とは

用途地域とは、住宅地としての生活環境を守ることや、商業・工業など利便の増進を図ることを目的に、できるだけ同じ用途の建物をその用途にふさわしい適切な地域に集め、それぞれの機能が発揮できるよう、建物を建てる場合に守らなければならない最低限の基準を定めた区域のことです。

建築物の用途や建ぺい率、容積率、高さなどの形態を規制・誘導する制度であり、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすもので、現在13種類の用途地域があります。

昭島市では、第二種低層住居専用地域、田園住居地域及び工業専用地域を除く10種類の用途地域を指定しています。

用途地域は、それぞれの地域によって細かく分かれているため、場所によって異なります。概要は「東京都都市計画情報インターネット提供サービス」や都市計画図のページに記載しておりますが、建築計画等で詳細な内容が必要な場合は窓口で最新の情報をご確認ください。

• 東京都都市計画情報インターネット提供サービス（外部サイトへリンクします）

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や小学校・中学校などが建てられます。

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小学校・中学校のほか、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所などが建てられます。

第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、パチンコ店、カラオケボックスなどは建てられます。

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。

近隣商業地域

近隣の住民が日用品の買物をする店舗などの業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

準工業地域

主に軽工業の工場などの環境悪化の恐れのない工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

工業地域

主として工業の業務の利便を図る地域で、どんな工場でも建てられます。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工業専用地域

専ら工業の業務の利便の増進を図る地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

昭島市の用途地域の状況

令和6年1月1日現在

区分			面積（ヘクタール）		構成比（パーセント）
市街化区域	住居系	第一種低層 住居専用地域	578.0	1,018.7	33.4	58.8
		第一種中高層 住居専用地域	269.0		15.5
		第二種中高層 住居専用地域	11.8		0.7
		第一種住居地域	55.4		3.2
		第二種住居地域	55.2		3.2
		準住居地域	49.3		2.8
	商業系	近隣商業地域	67.6	84.6	3.9	4.9
		商業地域	17.0		1.0
	工業系	準工業地域	314.5	336.9	18.1	19.4
		工業地域	22.4		1.3
市街化調整区域		立川基地跡地	66.8	292.8	3.8	16.9
		多摩川河川敷	209.0		12.1
		滝山丘陵	17.0		1.0
計			1,733		100.0

用途地域等に関する指定方針及び指定基準

平成23年8月、「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（分権一括法）」の公布に伴い、都市計画法が一部改正され、用途地域等に係る都市計画決定権限が、平成24年4月1日より都道府県から市町村に移譲されました。

従前、東京都では、「東京都の新しい都市づくりビジョン」、「東京における土地利用に関する基本方針」を踏まえ、平成14年7月に「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」（以下「方針等」という。）を策定し、政策誘導型の都市づくりを進めてきました。

東京都の方針等は、東京都全体を視野に入れ、広域的な観点から定められたものであることから、この方針等を基本的に準用しつつ、より地域の実情に即し、本市のまちづくりの計画等に沿ったものとすることを目的に、「昭島市用途地域等に関する指定方針及び指定基準」（以下「指定方針及び指定基準」という。）を策定しました。

今後は、昭島市都市計画マスタープラン等に掲げた本市のまちづくりの基本方針をもとに、現況の土地利用を踏まえ、水と緑を活かし環境と共生した魅力と活力ある都市づくりを進めていくため、この「指定方針及び指定基準」に基づき適切に用途地域等の指定を行っていきます。

「指定方針及び指定基準」

• 『昭島市用途地域等に関する指定方針及び指定基準』（PDF:720KB）

建ぺい率・容積率とは

建物の過密化を防ぎ、良好な環境を守るため、一定の敷地に建てられる建物の大きさを制限するものが、建ぺい率・容積率です。

建ぺい率

敷地面積に対して、建物が占める面積（建築面積）の割合（普通パーセントで表す。）です。

例えば、建ぺい率の指定が40パーセントの地域で、敷地面積が150平方メートルの場合には、

150平方メートル×0.4（40パーセント）=60平方メートル

となりますから、建築面積は60平方メートル以下としなければなりません。

容積率

敷地面積に対する建物の各階の床面積の合計（延べ面積）の割合（普通パーセントで表す。）です。

例えば、容積率の指定が80パーセントの地域で、敷地面積が150平方メートルの場合には、

150平方メートル×0.8（80パーセント）＝120平方メートル

となりますから、延べ面積は120平方メートル以下としなければなりません。

防火地域・準防火地域とは

市街地での火災の危険性を防ぐため、建物を防火構造とするよう制限するものが防火地域・準防火地域の指定です。

高度地区とは

日照や通風、採光などを確保し、住環境を保護するため、建築物の高さを制限するものが高度地区の指定です。
次の図の高さを超えて建物を建てることはできません。

 

確認の申請

家を建てるときは、工事を始める前に建築主事の確認を受けることが必要です。
確認申請の手続きは東京都多摩建築指導事務所となります。

• 東京都多摩建築指導事務所（外部サイトへリンクします）