土地の評価・課税

土地の評価

国が定める固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目：土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況の地目によります。

地積：原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格：固定資産評価基準に基づき、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として求めます。なお、宅地については地価公示価格の7割を目途として評価の均衡化・適正化を図っています。

路線価

路線価とは、市街地の道路に設定した価格で、土地を評価する際の基礎となります。接している道路の路線価が、その土地の1平方メートル当りの単価となります。ただし、市街化調整区域内の農地と生産緑地などについては、路線価によらず、個別に単価を設定します。

路線価の公開

土地の評価額（価格）を決定するときの基礎となる路線価（街路に付設した1平方メートル当りの額）を市役所窓口で公開しています。

土地の税額の求めかた

令和6年度の税額について

土地の固定資産税・都市計画税は、評価額を基に計算されます。課税の基になる評価額は、国で定めた「固定資産評価基準」によって決定され、3年ごとに評価替えが行われます。

原則として、令和5年1月1日（調査基準日）価格で評価しますが、地価の下落が認められる地域については、特例措置として令和5年7月1日までの地価下落を反映した価格となります。

令和6年度においては、基準年度（令和6年度）の価格で下記のような特例や負担調整措置により税額を決定します。
 

住宅用地に対する課税標準額の特例

住宅用地にかかる税額を低く抑えるため、その面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。それ以外の土地（商業地等）には特例はありません。

住宅用地には、次の2つがあります。

• 専用住宅（専ら居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・その土地全部（家屋の床面積の10倍まで）
• 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に住宅用地の率を乗じて求めます。

区分	家屋の種類	居住部分の割合	住宅用地の率
ア	専用住宅	全部	1.0
イ	ウ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上	1.0
ウ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.0

小規模住宅用地等の課税標準額の特例率

小規模住宅用地	特例率
200平方メートル以下の住宅用地 （住宅一戸当たり200平方メートルまでの部分）	（固定資産税）評価額×6分の1
	（都市計画税）評価額×3分の1

 

一般住宅用地	特例率
200平方メートルを超える部分の住宅用地 （小規模住宅用地を含めて、家屋の床面積の10倍を限度）	（固定資産税）評価額×3分の1
	（都市計画税）評価額×3分の2

 

市街化区域農地	特例率
市街化区域農地	（固定資産税）評価額×3分の1
	（都市計画税）評価額×3分の2

 

負担調整措置

税負担については、平成24年度税制改正により、以下のような負担調整措置となります。
まず、次のようにして個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示す「負担水準」を求めます。

• 住宅用地・市街化区域農地の場合
  負担水準＝前年度の課税標準額÷今年度の評価額×住宅用地の特例（6分の1または3分の1）×100（％）
• 商業地等の場合
  負担水準＝前年度の課税標準額÷今年度の評価額×100（％）

算出された負担水準を基に下記の表で該当する区分に応じた方法により課税標準額を求めます。

住宅用地・市街化区域農地の負担調整について

負担水準	課税標準額の算出方法
100％以上	本則課税標準額＝今年度の評価額×住宅用地の特例率（6分の1又は3分の1）
100％未満	以下のいずれか低いほう (A)本則課税標準額＝今年度の評価額×住宅用地の特例率（6分の1又は3分の1） (B)前年度の課税標準額+今年度の評価額×住宅用地の特例率（6分の1又は3分の1）×5％ ただし、(B)の額が本則課税標準額の20％を下回る場合には、本則課税標準額×20％まで引き上げます。

商業地等の負担調整措置について

負担水準	課税標準額の算出方法
70％超	評価額 × 70％
60％以上70％以下	前年度の課税標準額を据え置き
60％未満	前年度の課税標準額+今年度の評価額×5％ （令和4年度に限り、前年度の課税標準額+今年度の評価額×2.5％を課税標準額とします。） ただし、この計算結果が今年度の評価額の60％を上回る場合には、今年度の評価額×60％ まで引き下げ、今年度の評価額の20％を下回る場合には、今年度の評価額×20％まで引き上げます。

 

小規模住宅用地にかかる税額の算出例

今年度の評価額が1,560万円、前年度の課税標準額が237.2万円であるときの今年度の固定資産税額を求めます。

1. 負担水準を求めます。
前年度の課税標準額÷今年度の評価額×住宅用地等の特例（6分の1）×100（％）
＝2,372,000÷（15,600,000×6分の1）×100（％）＝91.23％

2. 負担水準が91.23％なので、前年度の課税標準額に、今年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1）を乗じて得た額（本則課税標準額）の5％を加え、今年度の課税標準額を求めます。
前年度の課税標準額＋（今年度の評価額×住宅用地等の特例×5％）
＝2,372,000＋（15,600,000×6分の1×5％）
＝2,502,000（千円未満切り捨て）

ここで求めた数値が、今年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1）を乗じて得た額（本則課税標準額）の20％より大きく、100％より小さいので、この数値が今年度の課税標準額となります。

3. 課税標準額に税率を乗じて税額を求めます。
2,502,000×1.4％＝35,000（百円未満切り捨て）

なお、商業地等、市街化区域農地及び都市計画税については、別の計算方法になります。

 

土地現況調査にご協力ください

固定資産税・都市計画税の課税の基礎となる評価額を算出するため、現況調査を行っています。調査では、身分証明書を携帯した市職員が必要に応じて宅地内や畑などに立ち入らせていただく場合がございます。
固定資産税額を算出するための重要な調査ですので、ご協力をお願いします。

なお、土地の用途変更をしたかたは、課税課土地資産税係までご連絡ください。